Laisser un logement inoccupé n’est pas une décision neutre sur le plan fiscal. Dans un contexte de tension immobilière, l’administration fiscale a mis en place des outils pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif. Ces mécanismes prennent la forme de deux taxes distinctes : la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) et la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV). Beaucoup de propriétaires l’ignorent, mais un bien immobilier vide n’est pas automatiquement exonéré d’impôts locaux. L’objet de cet article est de vous expliquer ce que le fisc considère comme un logement vacant ainsi que les obligations déclaratives qui en découlent pour éviter des impositions inattendues.
Comment le fisc définit-il un logement vacant ?
Pour l’administration fiscale, un logement est considéré comme vacant s’il remplit deux conditions cumulatives. Premièrement, il doit être non meublé et donc impropre à une habitation immédiate. Un appartement vide de tout meuble entre dans cette catégorie, contrairement à une résidence secondaire meublée qui, même inoccupée la plupart du temps, reste soumise à la taxe d’habitation. Deuxièmement, la vacance doit être volontaire et durer depuis au moins 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition. Cela signifie que le logement est vide et n’a fait l’objet d’aucune occupation pendant une période continue de 12 mois.
TLV et THLV : quelles différences et quelles communes sont concernées ?
La différence entre la TLV et la THLV repose entièrement sur la zone géographique où se situe le bien :
- la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) s’applique exclusivement dans les zones tendues. Il s’agit des agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre notable entre l’offre et la demande de logements. La liste de ces communes est fixée par décret. Dans ces zones, tout logement vacant depuis plus de 1 an est automatiquement soumis à la TLV ;
- la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) concerne toutes les autres communes qui ne sont pas en zone tendue. Cependant, son application n’est pas automatique, mais dépend d’une décision du conseil municipal. Elle vise les logements vacants depuis plus de 2 années consécutives.
En outre, le taux d’imposition est également différent. La TLV est plus dissuasive avec un taux de 17 % de la valeur locative la première année de vacances, puis 34 % les années suivantes. Quant au taux de la THLV, il est voté par la commune.
Quelles sont les erreurs à ne pas commettre avec les taxes sur logement vacant ?
Avec les logements vacants, l’erreur la plus fréquente et potentiellement la plus coûteuse est de ne pas signaler un changement d’occupation ou un statut de vacances à l’administration. En effet, suite à la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale, une nouvelle obligation déclarative a été mise en place à travers le service « Gérer mes biens immobiliers ».
Une déclaration incorrecte ou un oubli peut conduire le fisc à considérer à tort un logement comme vacant ou, à l’inverse, comme une résidence secondaire. Il appliquera alors une taxation erronée. Il est donc primordial de mettre à jour le statut d’occupation de vos biens avant la date butoir fixée chaque année.
Une autre erreur courante est de penser qu’une simple mise en vente suffit à prouver que la vacance n’est pas de votre fait. Pour obtenir une exonération, vous devez démontrer que vous avez entrepris des démarches actives pour vendre ou louer le logement (annonces, mandats en agence, etc.) et que le prix demandé est cohérent avec le marché local.
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