Investir dans l’immobilier locatif est une excellente manière de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires. Toutefois, ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux, ce qui vient amputer leur rentabilité. Beaucoup de bailleurs subissent cette fiscalité sans savoir qu’il existe des solutions parfaitement légales pour la diminuer. En effet, le législateur a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation pour encourager l’investissement dans certains types de biens ou de locations. Que vous optiez pour la location nue ou meublée, des choix stratégiques s’offrent à vous pour alléger la charge fiscale et ainsi maximiser le rendement net de votre investissement. Explorons dans cet article les pistes les plus efficaces pour y parvenir.
Opter pour le bon réel d’imposition
Lorsque vous faites dans la location nue, le régime du micro foncier est celui qui s’applique par défaut si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % pour charges. Si cela semble simple, ce n’est pas toujours le plus avantageux. Accessible sur option ou obligatoire au-delà de 15 000 euros, le régime réel vous autorise à déduire l’ensemble de vos charges pour leur montant exact.
Les charges déductibles sont nombreuses :
- les intérêts d’emprunt ;
- les frais de gestion et de syndic ;
- la taxe foncière (hors ordures ménagères) ;
- les primes d’assurance (loyers impayés, propriétaire non-occupant…) ;
- les dépenses d’entretien et de réparation.
Si le total de ces charges dépasse 30 % de vos loyers bruts, le régime réel réduira votre base imposable et donc votre impôt.
Créer un déficit foncier en réalisant des travaux
Le régime réel prend tout son sens lorsque vous entreprenez d’importants travaux de rénovation ou d’amélioration dans votre bien immobilier. Si le montant de vos charges déductibles, y compris les travaux, est supérieur à vos revenus locatifs bruts sur une année, vous créez un déficit foncier. Celui-ci vient d’abord diminuer sur vos autres revenus (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui génère une réduction directe de votre impôt sur le revenu global.
Ensuite, la fraction du déficit qui dépasserait ce plafond ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt peut être reportée sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. C’est là une stratégie très puissante payer moins d’impôt sur vos revenus locatifs.
Profiter des avantages de la location meublée
La fiscalité de la location meublée est généralement plus avantageuse que celle de la location nue. En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous relevez de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Au régime réel, le LMNP offre un avantage considérable qui est l’amortissement.
Concrètement, vous pouvez déduire non seulement les charges, mais aussi une fraction du prix d’achat du bien immobilier et du mobilier chaque année. Cet amortissement réduit considérablement et peut même annuler votre revenu locatif imposable pendant de nombreuses années sans pour autant affecter votre trésorerie.
Investir grâce à des dispositifs de défiscalisation spécifiques
Pour les investisseurs dans le neuf ou l’ancien à réhabiliter, plusieurs lois de défiscalisation offrent des réductions d’impôt directes en contrepartie d’un engagement de location. Le dispositif Pinel par exemple, permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf mis en location pour 6, 9 ou 12 ans.
D’autres dispositifs comme Denormandie pour les travaux dans l’ancien en centre-ville ou Loc’Avantages qui offre une réduction d’impôt en échange de la location à un loyer modéré sont des options à explorer pour ceux qui souhaitent allier investissement immobilier et optimisation fiscale.
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