Si votre logement est classé F ou G, il faut décider entre rénover ou vendre en tenant compte des interdictions locatives graduelles et des aides disponibles : la location des logements classés G est déjà interdite depuis 2025 et celle des F le sera en 2028, mais la vente reste possible à tout moment et des dispositifs comme MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ peuvent couvrir une part importante des travaux. Votre choix dépendra de votre objectif (conserver un revenu locatif, vendre rapidement, ou habiter le logement), de votre capacité d’investissement et du marché local.
Ce que la loi change et pourquoi 2028 est une échéance concrète
La réglementation encadre progressivement la mise sur le marché locatif des « passoires thermiques ». Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué. La prochaine étape s’applique aux logements classés F à partir de 2028, puis aux E en 2034. Parallèlement, la loi impose depuis août 2022 l’interdiction d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G lors d’un renouvellement de bail, d’une remise en location ou d’une révision annuelle indexée sur l’IRL.
Il est important de retenir que la vente n’est pas frappée par ces interdictions : vous pouvez vendre un bien F ou G à tout moment. En revanche, la mise en vente d’un logement E, F ou G nécessite depuis janvier 2025 la réalisation d’un audit énergétique réglementaire en complément du DPE, ce qui alourdit le dossier vendeur mais améliore la transparence pour l’acquéreur.
Rénovation : objectifs réalistes, aides et limites
Si vous visez la conservation du bien en location, la logique est d’anticiper les travaux pour atteindre au moins la classe E. Pour les logements classés G, une amélioration jusqu’à F suffit aujourd’hui pour retravailler la mise en location mais ce n’est qu’un pallier temporaire face à l’échéance 2028. La rénovation « d’ampleur » exige un logement classé E, F ou G avant travaux, un gain minimum de deux classes DPE et au moins deux gestes d’isolation pour prétendre à certains dispositifs.
Du côté des financements, MaPrimeRénov’ finance une part importante des opérations selon les barèmes et plafonds en vigueur, avec des montants qui peuvent atteindre des dizaines de milliers d’euros pour des gains de deux ou trois classes. L’éco-PTZ permet d’emprunter sans intérêts jusqu’à 50 000 euros remboursables sur 20 ans et peut être cumulable avec MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie. Un audit énergétique préalable est indispensable pour prioriser les travaux (isolation des combles, remplacement du système de chauffage, ventilation) et optimiser le rapport coût/gain énergétique.
Vendre avant 2028 : quels impacts sur le prix et le calendrier ?
Vendre est une option valable mais coûteuse en valeur potentielle. Les écarts observés sur le marché indiquent des décotes pour les logements F et G par rapport à des biens mieux classés, la fourchette allant, selon les études et territoires, de l’ordre de 10–15 % pour un F et 15–25 % pour un G par rapport à un bien comparable mieux noté. Ces chiffres varient fortement selon la tension du marché local et la demande.
Si vous choisissez de vendre, intégrez l’audit énergétique dès le début du processus pour expliquer la situation et anticiper les négociations. Informez les acheteurs potentiels des coûts prévisionnels de remise aux normes et encouragez-les à consulter des courtiers pour savoir comment financer les travaux après acquisition, car cela influence la solvabilité et le profil d’acheteur.
Erreurs fréquentes à éviter
Les propriétaires commettent souvent les mêmes faux pas : lancer des travaux sans audit ni devis consolidé, sous-estimer les délais administratifs et la durée des chantiers, oublier de vérifier l’éligibilité aux aides locales ou nationales, et négliger l’impact du gel des loyers sur la rentabilité. Autre erreur courante : considérer la vente comme une solution rapide sans prendre en compte la décote liée à l’étiquette énergétique ni le besoin d’un dossier complet (DPE + audit) qui peut ralentir la transaction.
Plan d’action concret en 5 étapes avant 2028
- Faire réaliser un audit énergétique pour connaître précisément les gains possibles et prioriser les gestes.
- Obtenir plusieurs devis chiffrés et un calendrier réaliste des travaux.
- Vérifier l’éligibilité aux aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE et aides locales) et monter les dossiers de financement.
- Comparer coût des travaux vs décote probable en cas de vente dans votre marché local.
- Prendre la décision en connaissant l’impact sur la trésorerie, le loyer potentiel et la valeur patrimoniale.
FAQ
Peut-on vendre un logement classé G après 2028 ?
Oui, la vente reste possible à tout moment. En revanche, depuis janvier 2025 la mise en vente d’un logement E, F ou G nécessite la réalisation d’un audit énergétique en complément du DPE, ce qui doit être intégré au dossier vendeur.
Faut-il viser la classe E pour être tranquille après 2028 ?
Viser la classe E est prudent si vous souhaitez continuer à louer le logement au-delà de 2028. Pour les G, remonter à F suffit aujourd’hui pour lever l’interdiction immédiate, mais la règlementation évolue et viser E limite le risque réglementaire et améliore la valeur du bien.
Quelles sont les aides réellement mobilisables pour des travaux importants ?
Les dispositifs cités fréquemment sont MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ et les certificats d’économies d’énergie, souvent cumulables entre eux et avec des aides locales. Un audit permet de chiffrer précisément les opérations éligibles et d’optimiser le montage financier.
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